Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Mit Hilfe des Immobilien-Rechners muss man kein Experte sein, um die maximale Darlehenssumme für die Wunschimmobilie zu berechnen. Effektiv und einfach verhilft der Hauskauf-Rechner dem künftigen Immobilienbesitzer einen ersten Einblick in die monetären Möglichkeiten zu bekommen und beantwortet auch die wichtige Frage: "Wie viel Haus kann ich mir leisten?" Die Berechnung des Immobilien-Rechners gibt dem Nutzer eine erste Orientierungshilfe, ob sich das Projekt Immobilienkauf überhaupt in die Realität umsetzen lässt. Wie viel Haus kann ich mir leisten? Das ist vor Abschluss einer Baufinanzierung für jeden potenziellen Immobilienkäufer erst einmal die wichtigste Frage, die es zu klären gilt.
"Wieviel Haus" Online-Rechner
Den online Darlehensrechner nutzen um Hypotheken-Darlehen zu berechnen, der normale online Zinsrechner ist hier zu finden.
Welche Kriterien sind bei der Immobilienfinanzierung wichtig?
Welche Kosten fallen bei einem Immobilienkauf an?
Wie wird der maximale Kaufpreis für eine Immobilie berechnet?
Welche Nebenkosten müssen beim Erwerb einer Immobilie berücksichtigt werden?
Berechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Was für Kriterien sind bei der Immobilienfinanzierung wichtig?
Damit eine Immobilien-Finanzierung über die lange Laufzeit auch gut verläuft, ist eine reelle Berechnung vor Abschluss einer Baufinanzierung das A und O. Noch vor der genauen Umsetzung des Immobilienkaufs, sollte der künftige Eigenheimbesitzer berechnen: wie viel Haus kann ich mir leisten?
Allerdings ist es nicht besonders hilfreich alles schön zu rechnen, eine der Realität entsprechende und fundierte Kalkulation für die monatliche Rückzahlung des Immobiliendarlehens ist dabei äusserst wichtig. In welcher Höhe die Darlehenssumme ausfällt, wir unter anderem von folgenden Kriterien beeinflusst:
- der möglichen Kreditrate
- dem effektiven Jahreszinssatz
- dem verfügbaren Eigenkapital
- der Dauer der Finanzierung
Welche Kosten fallen bei einem Immobilienkauf an?
Beim Erwerb von Wohneigentum fallen viele zusätzliche Kosten an, die oftmals unterschätzt werden.
Denn es geht hier nicht nur um den Preis für die Immobilie selbst, sondern bei der Aufnahme eines Darlehens und den Kaufvertrag fallen weitere Kosten an. Diese zusätzlichen Nebenkosten werden bei der Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?, meist vollkommen unterschätzt.
Erst nachdem man alle weiteren Kosten aufgelistet hat, kann man realistisch sagen, was die Traumimmobilie wirklich kostet.
Wie wird der maximale Kaufpreis für eine Immobilie berechnet?
Nachfolgend ein Beispiel für die Berechnung der maximal möglichen Darlehenssumme, der gesamten Kosten und den maximalen Kaufpreis für eine Immobilie.
| Beispielrechnung: | |
|---|---|
| Jetzige Kaltmiete pro Monat: | 700.- Euro |
| Mögliche zusätzliche Zahlung pro Monat: | 350.- Euro |
| Effekt. Jahreszinssatz der Finanzierung: | 0,90% |
| Tilgungssatz: | 1,5% |
| Verfügbares Eigenkapital: | 40.000.- Euro |
| Geschätzte Notarkosten: | 1,4% |
| Maklerhonorar: | 3,6% |
| Grunderwerbssteuer: | 3,5% |
| Maximale Darlehenssumme: | 525.000.- Euro |
| Die Gesamtkosten (inkl. Makler-, Notar- und Grunderwerbssteuer): | 565.000.- Euro |
| Wie viel Haus kann ich mir leisten?: | 520.737,33 Euro (Ergebnis max. Immobilien-Kaufpreis) |
Welche Nebenkosten müssen beim Erwerb einer Immobilie berücksichtigt werden?
Zu den Kosten die neben dem reinen Kaufpreis des Objekts anfallen zählen beispielsweise:
- die Grunderwerbssteuer
- die Maklerprovision
- die Gebühren für den Notar
- die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
Die Gebühren für den Notar, die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch sind Nebenkosten, die jeder künftige Eigentümer einer Immobilie zu zahlen hat. Aber auch bei der Finanzierung des Immobilienobjekts sind neben den Darlehenszinsen noch weitere Kosten fällig. Hierzu zählen zum Beispiel Provisionen und Gebühren für die Bank oder eine eventuelle Bereitstellungsgebühr für das Darlehen.
Wie hoch die zusätzlichen Nebenkosten sein werden, ist von dem jeweiligen Kaufbetrag der Immobilie und weiteren Kriterien abhängig. Neben dem Kaufpreis für das Objekt selbst, kann der Käufer ungefähr mit zusätzlichen Kosten von zirka sechs bis zwölf Prozent kalkulieren.
Zur Berechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Neben der aktuellen Kaltmiete pro Monat sind noch weitere Werte im Immobilienrechner einzutragen, wenn es um die Frage geht - wie viel Haus kann ich mir leisten? Nachfolgend eine kurze Erklärung zu den einzelnen Werten:
Mögliche zusätzliche Zahlung pro Monat
Nachdem man alle festen monatlichen Kosten von dem zur Verfügung stehenden Einkommen des Haushalts abgezogen hat, bleibt der Betrag übrig, der im Monat für eine zusätzliche Zahlung zur Verfügung steht. Dabei sollten auch jährlich wiederkehrende Zahlungen wie zum Beispiel für Versicherungen und ein finanzieller Puffer einkalkuliert sein. Die Zahlen für das Budget sollten in jedem Fall realistisch kalkuliert werden, etwas schön zu rechnen bringt gar nichts.
Denn die Kreditinstitute verwenden für die Berechnung der Lebenshaltungskosten in der Regel Pauschalen, welche sich auf den Verbraucherpreis-Index des Statistischen Bundesamtes oder den Lebenshaltungskosten-Index beziehen.
Zinssatz für die Finanzierung
Für die Berechnung von wie viel Haus kann ich mir leisten, sollte nur der effektive Jahreszinssatz verwendet werden, da dieser bereits alle Kosten der Bank enthält und somit auch zu einem aussagekräftigen Ergebnis führt.
Bei einer Baufinanzierung ist für die Sicherheit bei der finanziellen Planung zudem wichtig, wie lange der Darlehenszins festgeschrieben wird. Denn während dieser Laufzeit kann das Geldinstitut den Zins nicht erhöhen. Bei einer Immobilienfinanzierung ist in der Regel von einer Zinsbindungsfrist von meist fünfzehn Jahren oder länger auszugehen. In einer Niedrigzinsphase wäre sogar ein Zeitraum von zwanzig oder fünfundzwanzig Jahren denkbar.
Für eine längere Laufzeit erhebt die Bank aber oft auch einen höheren Darlehenszins, aber dies kann sich für den Kreditnehmer immer noch lohnen. Diesen Unterschied kann sich der Darlehensnehmer bei den Verhandlungen zum Kreditvertrag von der Bank aber berechnen lassen.
Die Tilgung
Der Darlehensnehmer sollte sich Gedanken darüber machen, wieviel Prozent des Darlehens er pro Jahr abzahlen möchte. Meist liegt dies zwischen einem und fünf Prozent. Wird ein höherer Tilgungssatz festgelegt, wird das Darlehen auch schneller zurückbezahlt. Dabei muss man jedoch bedenken, je höher man den Tilgungssatz wählt, umso grösser wird die monatliche Belastung. Dazu müssen auch die finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers berücksichtigt werden und diese dürfen die mögliche monatliche Zahlung in keinem Fall übersteigen.
Zur Verfügung stehendes Eigenkapital
Wer eine Immobilie kaufen möchte, hat in den meisten Fällen dazu auch schon Geld angespart. Das sogenannte Eigenkapital oder eigene finanzielle Mittel. Hierzu zählen Geldmittel die man sofort liquide zur Verfügung hat oder sich schnell zu Geld machen lassen wie beispielsweise Gold, Münzen oder Aktien.
Das Eigenkapital und die monatlich mögliche zusätzliche Zahlung sind somit Faktoren, die den machbaren Kaufpreis einer Immobilie und somit wie viel Haus kann ich mir leisten beinflussen. Dieses Budget wird zudem natürlich auch von den Konditionen für die Finanzierung gestaltet.
Die Notarkosten
Die Gebühren für den Notar und die Eintragung in das Grundbuch werden anhand des Immobilienkaufpreises kalkuliert. Ändert sich der Kaufpreis der Immobilie, ändern sich entsprechend auch die Kosten und Gebühren für das Eintragen in das Grundbuch und den Notar. Im Immobilienrechner wurde ein durchschnittlicher Wert von 1,4% veranschlagt.
Das Maklerhonorar
Fallen Kosten für einen Makler an, kann die Provision etwa zwischen 3% und 6% des Immobilienkaufpreises liegen. Hinzu kommt hier noch die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19%. Im Hauskauf-Rechner wurde ein Wert von 3,6% hinterlegt.
Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Muss kein Maklerhonorar gezahlt werden, wenn die Immobilie zum Beispiel von einer privaten Person erworben wird, ist in das Feld der Wert 0% einzutragen. Die 'marktüblichen' Regelungen je Bundesland:
| Bundesland: | gesamtes Maklerhonorar: | mögl. Verkäuferanteil: |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 0,00 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 0,00 % |
| Bremen | 5,95 % | 0,00 % |
| Hamburg | 6,25 % | 0,00 % |
| Hessen | 5,95 % | 0,00 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,38 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
Die Grunderwerbsteuer
Wie hoch die Grunderwerbssteuer ausfällt, kommt ganz auf das jeweilige Bundesland an. Die Höhe beläuft sich in etwa zwischen 3,5% und 6,5% von der Kaufsumme. Hinterlegt wurde hier ein angenommener Wert von 3,5%.
| Bundesland: | Steuersatz: |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hessen | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |